一次偶然的机会，我在曲靖南城墙边的三棵树巷看到一座老宅，占地约七百平方米。老宅的院子里有两棵硕大的柿子树。一打听，居然是文友左左家的老宅，她保存有四张地契：嘉庆七年的“吐退文约”、同治十二年的“永远杜卖文约”、光绪元年的“永远杜卖平瓦房菜地文约”和民国三年的“吐退文约”。

(资料图)

什么是“吐退文约”？

吐退文约是清代、民国时，民间契约文书中常见的一种契约，它是买卖田地、房屋的契约。如卖方觉得卖便宜了，有权要求买方弥补差价，这种补价银叫找价银。

这张“吐退文约”立于嘉庆七年二月，距今二百二十年。契约文中说：陈唐氏和继兄晏履达是晏家屯的居民，她先祖有破烂瓦房三间及院子坐落在曲靖城内的伯家菜园，不知何年何月何日，先祖将房子地产典卖给陈新的祖父。陈唐氏是原来房主的孙女，因陈唐氏的父亲逝去，棺木未曾安葬，陈唐氏请亲戚、邻居向陈姓家人说明情况，陈家又出五两银给陈唐氏，陈唐氏祖上的破瓦房和地基就听凭陈新起盖。陈唐氏的后世子孙和“唐门一应亲族人等永不得借故找赎”，如果借故找赎，私了解决的话，则拿文约来理论，愿成十倍地罚银五十两，所罚的五十两银子入公修理寺院；公了解决的话，则听凭赴官，甘愿听认官罚。

从契文中可知：陈唐氏的先祖把房屋院子卖给陈新的祖父时，是“当卖”。当卖是“活卖”，即卖方在备足原价银钱的条件下，可以向买主赎房屋院子。但是，如果“活卖”要“找价”的话，就变成了“绝卖”，以后再也不能够赎回了。“找价”也需要再签订契约，这个契约名叫“找契”或“杜绝增契”，不允许再赎回，更不允许再找价，买卖双方都不可以反悔。嘉庆七年立的“吐退文约”，说的是陈唐氏要求买主的后人补五两银子，找价后，就永不能赎回。按正规要求，这应该是“找契”或“杜绝增契”。虽然契约的名称不规范，但是契约还是不乏严谨，在契约的末文除了陈唐氏的签名外，还有陈唐氏的继兄晏履达，同住一屯的邻居和“亲见”此事的晏时菴、晏自和、晏倠调、严子华等十三个人的签名。

下面这张地契是同治十二年（1873年）的“永远杜卖平瓦房、菜地文约”。什么是杜卖文约？

杜卖文约是出卖房屋田地的卖方一开始就“绝卖”，立下“杜卖契”“绝卖契”“杜绝田文契”等契约，注明卖房屋田地之后，不允许再赎回，更不允许找价。

契约上说：王玉科是伯家菜园的居民，因手里缺钱，情愿将自己祖父陈品遗留下来的平瓦房三路、耳房一路、墙内菜地、墙外空地、厕坑两个、大槐树一棵、门窗、栽在院内的树、瓦片石块等项俱各在内，卖给钱万选。房屋坐落伯家菜园，东至水塘旁，南至曾姓大门路旁、西至喻姓围墙脚、北至军装库墙脚。作卖价银二十两整，在立契约这天，在中间人眼下，银钱、房屋都两下交明清楚，并无私债、也无逼迫等情形。自卖之后一卖永卖、一断永断。此房是王玉科的老祖过继给陈姓立嗣，现在王玉科仍还宗姓王，房是祖业，并无契纸，日后如果有寻获片纸，就当是废旧纸。此房虽有继母在堂，之前已控告，经官方断给王玉科变卖，往后都由王玉科一方承担。恐空口无凭，立此“永远杜卖瓦房菜地文约”为据。同治十二年七月二十六日立。

同治十二年这张地契，除了一些清代买卖房地的契约常识外，还给我们提供了清代南宁县（今麒麟区）军装库的位置。笔者实地踏访，得以知道今天的南门街老卫校大门对面的开关厂住宿区就是清代南宁县的军装库。现在，曲靖老街八十岁以上的老人把开关厂住宿区叫“号衣库”或“号库”，老曲靖有一句童谣：“孙家家住号衣库”。号衣库，就是存放号衣的仓库。号衣就是旧时差役或兵丁所穿的统一服装；还指狱中犯人的衣服。衣服上有记号，故称号衣。孙家指孙光庭家。

孙光庭（1863年—1944年），曲靖老城瑞文街（今学院街南段）人。采访曲靖老街老人，得知他是晚清云南巡抚张凯嵩的女婿，清光绪壬午科（1882年）举人。曾任光绪朝内阁中书、云南高等学堂副总办、云南日本留学生监督。辛亥革命前期任云南省民政司副司长，还担任过云南省图书馆馆长，云南博物馆首任馆长，云南省志编纂工作总编纂等职。民国三十三年（1944年），孙光庭逝世于云南曲靖老家。坊间传说，孙光庭在光绪年间买下南宁县的号衣库空地盖房起屋，他老岳父张抚台（张凯嵩）支援他二千两银子。孙家大院是个有二百多个房间的大四合院。解放后孙家大院为开关厂的厂房，二十世纪九十年代撤掉四合院，盖起了高楼，作为开关厂宿舍区。

这张“永远杜卖平瓦房菜地文约”是光绪元年（1875年）十一月时，南宁县的知县又重新定论说：“查线万选接买王玉科平房三间耳房一路，经本县亲临踏勘，实只南北自屋门至院墙脚，宽四弓，东西自杨姓围墙至大门长九弓，其水塘、槐树均系官街并不在四至之内，今断念将此判语另立一纸，粘连买契之前。并原日陈唐氏卖与王姓一纸粘成三连（其实是陈唐氏卖房给陈新。从同治十二年这张文约上看，陈家后来是过继了一个姓王的做儿子，到同治十二年时，过继给陈姓的王玉科把房子卖给了钱万选，王玉科‘仍还姓王’），用缝印以免再滋讼端，切切。光绪元年十一月十三日具。”这就是说，钱万选从王玉科手中买房二年后，知县了解到这房屋菜地的实际四至与地契上约定的有出入，就实地查勘，最后明确了钱万选买的房屋菜地的四至。

钱万选买房四十一年后，这个房子又起纠纷，从民国三年这张“吐退文约”可知：因战乱房屋被毁坏，光绪七年时钱万选将房屋的楼上一间、楼下后半截及房后北边院墙脚的菜地送给钱占春、钱元春。后来钱王氏控告钱占春、钱元春的后代钱维新、钱占新霸占钱万选的房产（估计钱王氏是钱万选的儿媳妇）。民国三年，秦县长审案后，念钱王氏孀居独自抚育孤儿，就两方相劝，说钱氏本是一族，双方共敦族谊，最后断令钱王氏出银弍拾两给钱维新、钱在新，房屋、院子里的菜地、茨坑归钱王氏。自吐退之后，钱王氏只许抚孤居住，子孙守业，不准变卖。此房巷道是公走之地。

总之，钱家的老屋、院子所在地最初是伯家的菜园，伯家是明代曲靖望族。在《南宁县志》上，伯家的贤人有伯承恩，他是明万历二十八年举人，历任遵义知府、四川按察使，居官四十多年，居乡孝友，购置田八十亩，这八十亩田的收入作为南宁县学子考试的费用。伯家菜园是伯家的菜园，故名。清顺治四年，大西军屠曲靖城，伯承恩与叔叔伯定国死于文庙。伯家被害的还有伯承绪、伯承宠、伯承祜、伯世辅、伯世勋、伯世封、伯世亮等。后来陈家在伯家菜院盖房居住，陈家房屋及院子又卖给钱家。几十年前，左左的奶奶段灵芝把老地契传给左左，这就是我们看到的四张老地契。